Vendre un bien indivis quand l'autre indivisaire bloque la vente : vos recours

Une maison reçue en héritage par deux personnes, à parts égales, et que personne n'occupe plus.
Au fil des années, les relations entre les deux indivisaires se sont distendues, jusqu'à ce que tout dialogue s'interrompe. L'un souhaite vendre pour tourner la page.
L'autre ne répond plus aux courriers, refuse de signer un mandat et n'ouvre pas la porte aux visites.
Le bien se dégrade, les charges continuent de courir, et la situation paraît figée.
Cette configuration revient souvent au cabinet.
Elle n'est pas sans issue, mais elle obéit à des règles précises qu'il faut connaître avant d'agir.

Le point de départ : une indivision à parts égales et un dialogue rompu

Lorsqu'un bien appartient à deux personnes pour moitié chacune, on parle d'indivision à parts égales.
Tant que les indivisaires s'entendent, la vente ne pose pas de difficulté particulière : ils choisissent ensemble une agence, fixent un prix et organisent les visites.
Le problème naît du désaccord.
Dès lors qu'un indivisaire s'oppose ou se tait, la vente se heurte à des règles de majorité que la configuration à 50/50 rend, en pratique, inopérantes.
Comprendre ces règles permet de mesurer ce qu'un indivisaire peut faire seul, ce qu'il ne peut pas faire, et à quel moment le juge devient le seul recours.

La vente d'un bien indivis suppose en principe l'accord de tous

La vente d'un bien indivis est un acte de disposition. À ce titre, l'article 815-3 du Code civil exige l'accord de l'ensemble des indivisaires.
Aucun d'eux ne peut, à lui seul, vendre la totalité du bien.
Un indivisaire qui signerait seul un compromis ou un acte authentique n'engagerait que sa propre quote-part. La vente ne serait pas nulle pour autant, mais elle resterait inopposable aux autres indivisaires qui n'y ont pas consenti.
La Cour de cassation l'a confirmé à plusieurs reprises : la vente d'un immeuble indivis consentie par un seul indivisaire vaut pour sa seule portion indivise (Cass. 3e civ., 12 mai 2010, n° 08-17.186).
En clair, vendre sa moitié reste possible, mais cela n'intéresse quasiment aucun acquéreur.

Pourquoi la règle des deux tiers ne débloque pas une indivision à 50/50

Depuis la loi du 23 juin 2006, certains actes d'administration peuvent être décidés par les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis.
Cette règle facilite la gestion courante du bien, mais elle ne s'applique pas à la vente d'un immeuble, qui demeure un acte de disposition soumis à l'unanimité.
Surtout, dans une indivision partagée à parts égales entre deux personnes, aucune des deux ne détient les deux tiers des droits.
Le seuil ne peut jamais être atteint.
La règle de majorité, conçue pour les indivisions plus larges, reste donc sans effet ici.
C'est précisément ce qui explique qu'un désaccord entre deux indivisaires à 50/50 conduise à un blocage que seul le juge peut lever.

Le mandat d'agence et les visites : sécuriser par un écrit

Le mandat confié à une agence immobilière obéit à la même exigence d'accord que la vente elle-même. Un mandat signé par un seul indivisaire n'engage que lui : il est inopposable aux autres, qui ne peuvent être contraints de vendre sur ce fondement.
Pour éviter toute contestation, il est préférable de formaliser par écrit les points essentiels avant de mandater une agence : le choix de l'agence, le type de mandat (simple ou exclusif), le prix de mise en vente, la marge de négociation acceptée et les modalités concrètes des visites.
Cet écrit, signé par les deux indivisaires, donne à l'agence des instructions claires et opposables.
À l'inverse, lorsqu'un indivisaire refuse de s'y associer, ce même document servira de preuve du blocage si une procédure devient nécessaire.

Le rôle du commissaire de justice

Lorsqu'un indivisaire refuse l'accès au bien ou multiplie les obstacles, le commissaire de justice (l'ancien huissier) peut établir un constat.
Son rôle se limite à des constatations matérielles : il relate les tentatives de visite, les refus opposés, l'impossibilité d'accéder au bien ou son état de dégradation.
Il ne porte aucune appréciation juridique et ne se substitue jamais à la décision du juge. Ce constat n'a donc pas, à lui seul, le pouvoir de débloquer la vente.
Sa valeur tient à la preuve qu'il constitue. Un dossier appuyé sur des constats précis, des courriers restés sans réponse et des offres d'achat écartées sans motif sérieux pèsera lourd lorsque le juge sera saisi.

Saisir le juge : autorisation de vendre seul et mesures urgentes​​​​​​​
L'autorisation de passer seul l'acte (article 815-5 du Code civil)
Lorsqu'un indivisaire refuse durablement la vente et que ce refus met en péril l'intérêt commun, l'article 815-5 du Code civil permet de demander au juge l'autorisation de passer seul l'acte. Le bien qui se dégrade, des charges devenues insupportables ou un risque de saisie peuvent caractériser cette atteinte à l'intérêt commun. Si l'autorisation est accordée, l'indivisaire peut signer seul le mandat, le compromis puis l'acte de vente, dans les limites fixées par la décision, notamment un prix minimal. L'acte passé devient alors opposable à tous, y compris à celui qui refusait de consentir.

Les mesures urgentes et l'apport de la loi du 7 avril 2026 (article 815-6)
L'article 815-6 du Code civil autorise le président du tribunal judiciaire à prescrire toutes les mesures urgentes que commande l'intérêt commun.
Il peut notamment désigner un administrateur chargé d'organiser la gestion du bien et, le cas échéant, sa vente et ses visites.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a renforcé ce dispositif : le président du tribunal peut désormais autoriser expressément un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient.
Ce texte consacre une solution que la jurisprudence avait déjà admise (Cass. 1re civ., 4 déc. 2013, n° 12-20.158), par exemple lorsqu'un indivisaire multipliait les refus de visites et de diagnostics pendant que le bien perdait de sa valeur.
Ce fondement est particulièrement adapté aux indivisions à deux indivisaires à parts égales, où aucune majorité ne peut se former.

La vente à la demande des indivisaires titulaires des deux tiers des droits
L'article 815-5-1 du Code civil ouvre une autre voie : les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits peuvent, par l'intermédiaire d'un notaire, exprimer leur intention de vendre, puis saisir le tribunal en cas de désaccord des autres.
Cette procédure suppose toutefois de détenir les deux tiers des droits.
Dans une indivision strictement partagée à parts égales entre deux personnes, elle reste hors de portée, sauf si la répartition des droits évolue.
Elle mérite d'être connue, car elle peut s'appliquer dès qu'une troisième personne entre dans l'indivision ou que les quotes-parts deviennent inégales.

Sortir définitivement de l'indivision : du partage amiable à la licitation
Au-delà des solutions ponctuelles, un principe domine tout le droit de l'indivision : nul n'est tenu d'y rester. L'article 815 du Code civil permet à chaque indivisaire de provoquer le partage à tout moment.
Lorsqu'un accord existe, le partage s'organise à l'amiable devant notaire.
À défaut, tout indivisaire peut saisir le tribunal d'une demande de partage judiciaire.
Le juge confie alors à un notaire l'établissement des comptes et, si le bien ne peut être commodément attribué à l'un des indivisaires, il en ordonne la licitation, c'est-à-dire la vente aux enchères.
Le prix se substitue au bien dans l'indivision et se partage ensuite entre les indivisaires.
Les modalités de ces ventes judiciaires sont encadrées par le Code de procédure civile, notamment son article 1377.
La licitation constitue l'issue ultime : elle met fin à l'indivision même en l'absence de tout accord.

En pratique : la marche à suivre
La démarche se construit par étapes. Il est d'abord utile de tenter un accord minimal, formalisé par écrit, sur le choix de l'agence, le prix et les visites.
En cas de refus persistant, un constat de commissaire de justice viendra documenter le blocage et l'état du bien.
Le juge peut ensuite être saisi, sur le fondement de l'article 815-5 pour obtenir l'autorisation de vendre seul, ou de l'article 815-6 lorsque l'urgence est caractérisée.
Si la situation reste sans issue, le partage judiciaire, pouvant aboutir à la licitation du bien, permettra de sortir définitivement de l'indivision.
Chaque situation appelle une appréciation propre, car le choix entre ces voies dépend de la nature du blocage, de l'état du bien et de l'urgence.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour engager la procédure la mieux adaptée et préparer un dossier de preuve solide.