ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE ET MALFAÇONS : ce que tout propriétaire doit savoir

Votre toiture fuit. Vos murs présentent des fissures inquiétantes. Le constructeur tarde, nie, ou pire il n’existe plus. Dans cette situation, vous pouvez être couvert par l’assurance dommages-ouvrage.

C’est quoi l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage, souvent appelée DO, est une assurance obligatoire. Elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier par le maitre d’ouvrage, c’est-a-dire vous, le propriétaire qui fait construire ou réaliser des travaux importants.

Son principe est simple et très protecteur : en cas de désordres relevant de la garantie décennale, votre assureur vous indemnise ou finance les travaux de réparation sans qu’il soit nécessaire de déterminer préalablement qui est responsable.
Il se retourne ensuite lui-même contre l’assureur décennal du constructeur pour récupérer les sommes avancées.
Vous n’avez pas à attendre l’issue d’un procès pour être dédommagé.

Pourquoi cette assurance est-elle si importante en cas de malfaçons ?

Sans assurance dommages-ouvrage, si vous découvrez des malfaçons relevant de la garantie décennale, comme une infiltration d’eau, des fissures structurelles ou un défaut d’isolation grave, vous devez engager une procédure judiciaire contre le constructeur pour obtenir réparation.
Cela prend en moyenne deux à cinq ans.
Pendant ce temps, les dégâts s’aggravent et vous continuez à rembourser votre prêt immobilier.

Avec la dommages-ouvrage, le mécanisme est radicalement différent. L’assureur a l’obligation légale de vous proposer une offre d’indemnisation dans un délai de 90 jours à compter de la déclaration de sinistre. Si les délais ne sont pas respectés, des pénalités s’appliquent automatiquement.

Quels désordres sont couverts par la dommages-ouvrage ?

La dommages-ouvrage ne couvre pas toutes les malfaçons. Elle est limitée aux désordres relevant de la garantie décennale, c’est-a-dire ceux qui :

• compromettent la solidité de l’ouvrage (fissures structurelles, affaissement de plancher, problèmes de fondations)
• rendent le bâtiment impropre a sa destination (infiltrations d’eau massives, défaut d’isolation grave, effondrement de toiture)
• affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage

En revanche, les malfaçons purement esthétiques ou les défauts relevant de la garantie de parfait achèvement ou de la garantie biennale ne sont pas couverts par la dommages-ouvrage.
Il faudra alors agir directement par les voies amiables ou judiciaires contre l’entreprise responsable.

Comment déclarer un sinistre auprès de son assureur dommages-ouvrage ?

1. Envoyez une déclaration de sinistre à votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément les désordres constatés, leur localisation, leur date d’apparition et leurs conséquences visibles (joignez des photos).
2. L’assureur mandate un expert dans les 15 jours suivant la réception de votre déclaration pour vérifier si les désordres relèvent bien de la garantie décennale.
3. Dans les 90 jours, l’assureur doit vous adresser une offre d’indemnisation. Si les désordres ne sont pas contestés, ce délai peut être réduit à 60 jours.
4. Vous acceptez ou contestez l’offre.

Important : si l’assureur ne respecte pas les délais légaux, il est redevable de plein droit d’intérêts de retard.

Et si vous n’avez pas souscrit de dommages-ouvrage ?

C’est une situation fréquente, notamment pour des travaux de rénovation ou d’extension. 
Dans ce cas:

• Vous ne pouvez pas bénéficier du mécanisme d’indemnisation rapide,
• En cas de revente du bien dans les 10 ans suivant la réception, l’acquéreur pourra vous tenir responsable des dommages décennaux, faute d’assurance,
• Vous devrez agir directement contre le constructeur et son assureur décennal, ce qui implique une procédure judiciaire potentiellement longue

Cela dit, l’absence de dommages-ouvrage ne vous prive pas de vos droits.
Vous pouvez toujours agir contre le constructeur sur le fondement de la garantie décennale, en engageant notamment un référé expertise pour établir techniquement les désordres et leurs causes.

Que faire si l’assureur refuse d’indemniser ou minore le sinistre ?

L’assureur peut contester la qualification des désordres, minorer l’évaluation des travaux de réparation, ou tenter de faire trainer la procédure.
Dans ces cas :

1.  demandez une contre-expertise amiable en missionnant votre propre expert technique
2. si le désaccord persiste, engagez une action judiciaire contre votre assureur dommages-ouvrage pour le contraindre à respecter ses obligations légales

L’assurance dommages-ouvrage et la revente du bien : le piège à éviter

Lorsque vous revendez votre bien dans les 10 ans qui suivent la réception des travaux, l’acquéreur bénéficie automatiquement du transfert de la dommages-ouvrage.
Cela signifie qu’en cas de sinistre décennal après la vente, c’est lui et non vous qui se retourne vers l’assureur.

Mais si vous n’avez pas souscrit cette assurance, vous restez personnellement exposé à une action en responsabilité de la part de l’acquéreur qui découvrirait des malfaçons après la vente.

​​​​​​​Vous rencontrez des difficultés avec votre dommages-ouvrage ou vous souhaitez savoir comment agir en l’absence de cette assurance ? Notre cabinet vous accompagne dans la défense de vos droits face aux constructeurs et aux assureurs.